Grüne Stadtentwicklung auf den Weg gebracht

11.09.20

 

Kooperative Wohnbaulandentwicklung in Bieber Waldhof-West

Am Donnerstag haben Offenbachs Stadtverordnete einen Beschluss zur Kooperativen Wohnbaulandentwicklung gefasst, mit dem grüne Stadtentwicklung gleich an mehreren Stellen vorangetrieben wird. „Zum einen werden Investoren und Grundstücksbesitzer künftig an den Folgekosten des Wohnungsbooms beteiligt und gleich mehrere grüninitiierte Beschlüsse umgesetzt. Zum anderen wird die Möglichkeit der Vergabe städtischer Grundstücke nach Konzept gestärkt“, freut sich Fraktionsvorsitzende Ursula Richter. Der komplexe Beschluss unterscheidet zwischen Außen- und Innenentwicklung. Bei neuen Baugebieten in Außenbereichen – wie beispielsweise Bieber-Nord – behalten Grundstückseigentümer und –entwickler bisher fast den vollen Gewinn, der durch die Entwicklung des Wohngebiets entsteht. Sie mussten sich bislang nicht an den Ausgaben beteiligen, die durch die neuen Bewohner*innen verursacht werden. „Wenn Baurecht geschaffen wird, steigt der Bodenwert, von dem bisher nur die Investoren profitieren. Es ist legitim, dass die Allgemeinheit auch etwas davon hat“, findet Richter, „Denn wir können nicht nur Wohnungen bauen lassen, die dann mit beachtlichen Gewinnen veräußert werden – aber wir als Kommune sitzen auf den Kosten, die danach kommen“, womit Richter Grundschulen, Kitas, Freizeitflächen und vieles mehr meint, auf das Menschen in ihrem Lebensumfeld zu Recht Anspruch haben. Die Kosten hierfür werden frühzeitig und umfänglich abgeschöpft und aus der Wertentwicklung der Grundstücke finanziert.

Umsetzung gleich mehrerer grüner Anliegen

Der Beschluss sieht verschiedene Möglichkeiten vor um eine „Kooperative Wohnbaulandentwicklung“ umzusetzen, durch die die Stadt einen Teil des Gewinns abschöpft um Schulen, Kitas und co. zu bezahlen. Die Idee Investoren stärker an den durch Zuzug entstehenden Kosten zu beteiligen und einen Teil ihres Gewinns abzuschöpfen, ist vor allem aus München bekannt unter dem Titel „Sozialgerechte Bodennutzung“ (Sobon). In Offenbach geht sie auf eine Initiative der Grünen zurück, mit der hier erstmals die Folgekosten der Bebauung1 in den Blick genommen werden. Zum Einsatz kommt das neue Instrument bei dem geplanten Baugebiet in Bieber Waldhof-West. Das Verfahren sieht eine Kooperation mit den Grundstückseigentümern vor, ermöglicht aber auch eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme als letztes Mittel. Im Bereich der Innenentwicklung ist es bereits geübte Praxis Investoren bei den Folgekosten nach Möglichkeit einzubeziehen, jedoch wurde dies in jedem Verfahren neu ausgehandelt. Der jetzige Beschluss legt konkrete Vorgaben fest, beispielsweise, dass ab 200 Wohnungen für mindestens 5 m² Grünflächen pro weiterem Einwohner zu sorgen ist, möglicherweise auch als Dachgarten. Damit werden die von den Grünen initiierten und in der Stadtverordnetenversammlung beschlossenen Städtebaulichen Leitlinien in konkrete Vorgaben übersetzt. Bekräftigt wird auch die Schaffung von mindestens 30% geförderten Wohnungen beim Bau von mehr als 50 Wohneinheiten. „Mit dem gefassten Beschluss wird für alle Beteiligten von Anfang an klar was wir erwarten, wenn Grundstücke bebaut werden sollen. Das schafft Transparenz auf allen Seiten“, erklärt Richter.

Gute Konzepte statt Höchstpreisen

Der Beschluss enthält noch einen weiteren Punkt zur Freude der Grünen: Konzeptvergaben und die Förderung gemeinschaftlicher Wohnprojekte rücken mit ihm näher. Sowohl in Bieber Waldhof-West sind Konzeptvergaben vorgesehen, aber auch im Bereich der Innenentwicklung können Bauflächen für gemeinschaftliches Wohnen entstehen. Die Vergabe von (städtischen) Grundstücken nach Konzept bedeutet, dass statt dem höchstmöglichen Preis das bestmögliche Konzept ein Grundstück erhält. Das öffnet den Weg für gemeinschaftliche Wohnprojekte, genossenschaftliches Wohnen oder gemeinwohlorientierte Bauträger, die vor Ort gemeinwirtschaftliche Ziele umsetzen. Diese Gruppen kommen auf dem Immobilienmarkt oft nicht zum Zug, weil sie oft nicht finanzstark sind. Je nach Quartier können so Plätze oder Gemeinschaftsräume für die Allgemeinheit entstehen, es können aber auch Kitas, ökologische Flächen oder anderes das Ziel einer Konzeptvergabe sein – je nachdem was vor Ort gebraucht wird. Davon können das umgebende Quartier und die Stadt langfristig profitieren, statt einmalig einen hohen Verkaufspreis zu erzielen. „Nicht zuletzt wird bei der Konzeptvergabe der Preis des Grundstücks nicht in die Höhe getrieben, was hohe Mieten zur Folge hätte. Auch das ist ein Schritt, um der Mietpreisspirale entgegenzutreten“, so Richter abschließend.

 

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